Hausverwaltung Leistungskatalog


Grundleistungen  |  Zusatzleistungen  


Die Grundaufgaben einer Verwaltung nach WEG sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG § 20 - 29) definiert. Die Aufgaben und Befugnisse eines Verwalters - und damit seine Grundleistungen - regeln dabei die § 27 u. 28 WEG:

  • 1. Wirtschaftsplan

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    Der Verwalter erstellt jeweils für ein Wirt­schafts­jahr einen Wirtschafts­plan der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die vorgesehene Instand­haltungs­rückstellung und die Kostenverteilung auf die Wohn­ungs­eigentümer enthalten muß (§ 28 WEG).

    Soweit nicht anders geregelt, ist das Wirt­schafts­jahr gleich dem Kalenderjahr.

  • 2. Rechnungslegung

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    Der Verwalter erstellt eine jährliche Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Ab­rech­nungs­zeit­raumes als Gesamtabrechnung der Anlage und eine Einzelabrechnung für jedes Sonder- oder Teil­eigentum, auf der Basis der in der Ge­meinschafts­ord­nung bestimmten Verteilerschlüssel. Aus der Gesamt­abrechnung müssen Einnahmen, Ausgaben, For­der­ungen und Verbindlichkeiten von und gegenüber Eigen­tümern und Dritten sowie Kontenstände ersichtlich sein.

    Sämtliche Unterlagen und Belege stehen allen Mit­eigen­tümern zur Einsichtnahme, nach vorheriger Termin­verein­barung, im Büro der Verwaltung zur Verfügung. Diese Regelung in Verbindung mit den Prü­fungs­auf­gaben des Beirates ersetzt das Auslegen der Belege in der Eigentümerversammlung. Ein ähnliches Recht zur Einsicht in alle sie betreffenden Belege steht auch den Mietern zu.

  • 3. Eigentümer­versammlung

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    Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, ggf. auch einem Beirat. Mindestens einmal im Jahr ist eine Eigentümerversammlung abzuhalten. Sie stellt ein wichtiges Organ der Willensbildung dar, Aufgaben und auch Regularien zur Beschlussfassung sind im WEG (§§ 20 ff) verankert.

    I.d.R. erfolgen bei dieser Gelegenheit Erläuterungen zur Rechnungslegung des Verwalters und zur Prüfung durch den Beirat. Darüber und über Beschlüsse der Ver­sam­mlung wird eine Niederschrift gefertigt und nach Unter­schrift durch den Ver­sam­mlungs­leiter und mindestens einen Ver­treter der Eigen­tümer (oder den Beiräten) allen Eigen­tümern zugeleitet.

  • 4. Hausordnung

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    Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört auch die Aufstellung einer Hausordnung. Der Verwalter hat für die Umsetzung dieser Hausordnung zu sorgen, Störungen bzw. Verstöße abzumahnen und ggf. der Eigen­tümer­ver­sammlung zur Genehmigung weiterer Maßnahmen Bericht zu erstatten.

  • 5. Vertragswesen

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    Der Verwalter betreut und überwacht die Leistungen von Vertragspartnern der Gemeinschaft, schließt die er­forder­lichen Versicherungen, Versorgungs- und Dienst­leistungs­verträge ab.

    Er überprüft diese Verträge regelmäßig und passt sie ggf. veränderten Bedingungen an.

  • 6. Finanzwesen

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    Der Verwalter wickelt den Zahlungsverkehr der Gemein­schaft ab, legt gemein­schaftliche Gelder (getrennt von eigenem Vermögen) an und verwaltet diese nach den Grundsätzen eines ordentlichen Kaufmannes.

  • 7. Rechnungswesen

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    Der Verwalter prüft alle die Gemeinschaft betreffenden Rechnungen und und überwacht die Haus­geld­zahlun­gen der Eigentümer. Er führt dazu, getrennt von anderen Gemeinschaften, eine übersichtliche, den Vorschriften entsprechende Buchhaltung (i.d.R. als stich­tags­bezog­ene Einnahmen-/Ausgabenrechnung).

  • 8. Technische Kontrolle

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    Zu ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instand­setzung – und damit zur Werterhaltung – veranlasst der Verwalter geeignete Maßnahmen zur technischen Über­prüfung des Gemeinschaftseigentums (z.B. Begeh­ungen oder Abschluß von War­tungs­verträgen), zieht ggf. Son­der­fach­leute hinzu und veranlasst in dringenden Fällen (z.B. bei Rohrbruch, Sturmschäden etc.) die not­wendigen Sofort­maß­nahmen und ggf. dazu Schadens­meldungen bei versicherten Schäden.

    Der Verwalter kümmert sich auch um die in seinem Ver­waltungs­bereich vorhandenen Sicherheitseinrichtungen.

  • 9. Auftragswesen

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    Der Verwalter trifft Empfehlungen bei der Auswahl tech­nischer Lösungen, er führt Preis­verhand­lungen im In­ter­esse der Gemein­schaft, veranlasst Aus­schreib­ungen oder holt in sonstige Form Angebote ein und vergibt Aufträge für das Ge­mein­schafts­eigentum in seinem Ver­ant­wort­ungs­bereich bzw. nach entsprechenden Be­schlüs­sen. Es werden Prüfungs- und Wart­ungs­verträge geschlossen, die daraus resultierenden Leist­ungen überwacht und Zahlungen veranlasst.

  • 10. Allgemeine Verwaltung

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    Der Verwalter führt den laufenden Telefon- und Schrift­verkehr mit Eigentümern, Behörden, Handwerkern und an­deren Personen. Er verwaltet die dazugehörigen Akten, veranlasst die Ausgabe von Schlüsseln und sorgt für den erforderlichen Informationsfluss.


  • 11. Allgemeine Verwaltung

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    • Beschaffung, Erstellung bzw. Wiederherstellung fehlender Unterlagen, die zur Durchführung ordnungsgemäßer Verwaltung erforderlich sind und dem Verwalter nicht übergeben wurden
    • Berücksichtigung aller Auswirkungen von Änderungen bei Gesetzen, Verordnungen oder sonstigen Bezugsgrundlagen
    • Abgabe von Stellungnahmen und Erklärungen
    • Vertretung der Gemeinschaft in Verwaltungs- oder Gerichtsverfahren für Rechnung der Gemeinschaft
    • Sonderaufgaben gemäß des Versammlungsbeschlusses
  • 12. Eigentümerversamm­lung / Beschluss­durchführung

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    • Durchführung weiterer Versammlungen im gleichen Jahr
    • Vorbereitung von Änderungen bei Teil­ungs­erklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung oder anderen Verwaltungs­grundlagen und deren Umsetzung
    • Vorbereitung, Einleitung und Durchführung von Gerichtsverfahren, ggf. Umsetzung von Urteilen und Anordnungen
  • 13. Finanz- u. Rechnungswesen

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    • Durchführung gerichtlicher und außer­gericht­licher Mahnverfahren
    • Vorbereitung von Darlehensverträgen der Gemeinschaft
  • 14. Instandhaltung, Baumaßnahmen

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    • Mitwirkung in behördlichen Verfahren zur Genehmigung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
    • Überwachung von Bau- und Sanier­ungs­maß­nahmen
    • Mitwirkung bei Versicherungs- u. Gewähr­leistungs­fällen
    • Erstellung eines Konzeptes zur Planung der Instand­haltung
  • 15. Sonderfunktionen

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    • Beratung und Unterstützung einzelner Eigen­tümer nach gesonderter Auftragserteilung